保利羅蘭四期設計方案曝光，最高47層，容積率很(hěn)吓人！

8月10日，廣州市規劃和自然局官網公(gōng)布了蘿崗社區(qū)大塱村舊村改造項目融資區(qū)地塊（即保利羅蘭四期）設計方案。

保利羅蘭四期的容積率、建築密度、綠地率以及車(chē)位配置、公(gōng)建配套等多(duō)項規劃指标，正式敲定。

方案顯示，融資區(qū)地塊總用(yòng)地面積53568平方米，可(kě)建設用(yòng)地面積47017平方米。

分(fēn)兩個地塊：二類居住用(yòng)地（即保利羅蘭四期）+公(gōng)園綠地（用(yòng)地面積3935平方米）。

方案顯示，羅蘭四期總建築面積313945平方米，計容建築面積219511平方米。容積率4.67（以47017平方米可(kě)建設用(yòng)地面積計算，下同），建築密度28%，綠地率35%。

車(chē)位配置方面，機動車(chē)位共2579個，其中(zhōng)地上160個，地下2419個。地下非機動車(chē)位2196個。

小(xiǎo)區(qū)配套齊全，設置了垃圾收集站、再生資源回收點、公(gōng)廁、公(gōng)交首末站、社區(qū)居委會、社區(qū)議事廳、社區(qū)服務(wù)站、星光老年之家、物(wù)管用(yòng)房、社區(qū)少年宮、公(gōng)共圖書館分(fēn)館、居民(mín)健身場所、文(wén)化室、黨群服務(wù)站、社區(qū)日間照料中(zhōng)心、托兒所、城市配送站、農貿肉菜市場、社區(qū)公(gōng)園、其他(tā)商(shāng)業服務(wù)設施等。

大塱村改造效果圖

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高容積率

上面的多(duō)項指标中(zhōng)，最受關注的是容積率。這關系到整個小(xiǎo)區(qū)的樓距、樓高，關系到居住舒适度、采光度。

單從方案公(gōng)布的數據看，羅蘭四期容積率高達4.67，比大塱舊改方案中(zhōng)公(gōng)布的容積率4.24還要高。說明羅蘭四期最新(xīn)規劃提高了容積率。

需要注意的是，這個4.67，其實算是綜合容積率。注意規劃方案中(zhōng)顯示，是以整個融資區(qū)地塊的可(kě)建設用(yòng)地面積47017平方米，作(zuò)為(wèi)基數計算的。

而實際上，羅蘭四期的總建築面積為(wèi)313945平方米。另外，羅蘭四期地塊又(yòu)分(fēn)為(wèi)兩塊：商(shāng)業配套+居住用(yòng)地。

我們知道，容積率=總建築面積/總用(yòng)地面積

羅蘭四期的總用(yòng)地面積=融資區(qū)地塊總用(yòng)地面積-公(gōng)園綠地用(yòng)地面積，也就是：

53568平方米-3935平方米=49633平方米

那麽，羅蘭四期的容積率為(wèi)：313945平方米/49633平方米≈6.33

從規劃圖顯示，羅蘭四期商(shāng)業配套地塊與高層住宅地塊的占地面積比例，大概是1:3。

如果單純算高層住宅區(qū)域的容積率，恐怕将破7！

當然，目前幾乎所有(yǒu)樓盤公(gōng)布的容積率數值，都沒細化到純住宅區(qū)域。那就以6.33計算好了，這個容積率也挺吓人的了。

02

沒有(yǒu)最密，隻有(yǒu)更密

容積率6.33是什麽概念？

之前被吐槽最多(duō)的大壯名(míng)城，一期容積率是4.54，開發商(shāng)為(wèi)了做大蛋糕，硬是在一期中(zhōng)間塞下一棟，美其名(míng)曰樓王。

而另一個黃埔網紅樓盤萬科(kē)城市之光容積率，更高達5.8。大壯名(míng)城最高33層，而城市之光34層-51層，據稱樓距最近僅20米左右。

本次調整中(zhōng)，最明顯的改動是A4、A5兩棟樓。它們由互相獨立調整為(wèi)肩并肩，兩個單邊位也變成了握手位。

這兩個盤也因此被戲稱為(wèi)“大壯密城”、“城市密光”。

但沒有(yǒu)最密，隻有(yǒu)更密。羅蘭四期一舉刷新(xīn)了紀錄。相形之下，大壯名(míng)城不密了，而中(zhōng)央城J區(qū)3.5的容積率，更是堪稱良心了。

03

最高47層

再來看羅蘭四期的高層住宅層數。

規劃方案顯示，羅蘭四期規劃高層住宅共10棟，在20-47層之間，呈方形圍合、南低北高布局。

其中(zhōng)北側1棟32層，2-3-4棟，靠近大塱舊改回遷房區(qū)域，均為(wèi)47層。靠近新(xīn)橋路一側的5-6棟連體(tǐ)樓31層，7-8棟連體(tǐ)塔樓32層，9棟20層，10棟32層。

從樓棟布局來看，預計将有(yǒu)一半的側邊戶型将被左右的樓棟包抄，采光一般。

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直面高速

另有(yǒu)一個不得不提，對羅蘭四期重大利空的信息是：即将動工(gōng)的北二環高速保利羅蘭段全封閉工(gōng)程，僅封閉480米。據悉，全封閉範圍僅為(wèi)羅蘭二期至開發區(qū)二小(xiǎo)校區(qū)區(qū)間，并未包含羅蘭四期段。

羅蘭四期範圍雖然在片區(qū)規劃調整中(zhōng)，在住宅小(xiǎo)區(qū)與高速之間設置了100餘米綠化帶。但作(zuò)為(wèi)基本常識，100米左右的綠化隔離帶，對于高層住宅隔音降噪非常有(yǒu)限。

羅蘭四期東側和南側，均無高層建築遮擋（南側的石橋新(xīn)村安(ān)置房僅五六層）。3-4-5-6棟部分(fēn)戶型，特别是4棟和5棟，其中(zhōng)4棟設置了兩戶東北向戶型，陽台直望北二環高速，噪音如何自行腦補。