大壯名(míng)城實勘 樓距敲警鍾 硬傷滿滿

說到大壯名(míng)城這個盤，從它能(néng)拿(ná)到科(kē)學(xué)城最核心地段、改造規模數一數二的暹崗舊改，到其樓盤的取名(míng)、戶型設計、裝(zhuāng)修風格，到營銷團隊的操盤、定價路線(xiàn)，從頭到尾，基本上都是一個謎。

首先科(kē)學(xué)城如此核心的地段，規模如此大的舊村改造，居然不是保利、越秀、富力這些親兒子操刀(dāo)，而是一個默默無聞的大壯集團，已經是一個很(hěn)大的謎。

其次就是它的謎之定價和操盤路線(xiàn)，2019年10-11月左右，科(kē)學(xué)城核心區(qū)次新(xīn)價格也就4-4.5w，就連天河東也是4.5-5.5這個樣子，但是它竟敢以4.7-5.7w的令人咋舌的價格開盤。時至今天，科(kē)學(xué)城核心區(qū)二手價格已經飙漲至4.9-5.7w，而天河東部（三溪、車(chē)陂、廣氮）不是已經破6，就是在破6的路上。但它卻維持折後4.7-5.1w左右的價格持銷，着實是神乎其技(jì )。

下面照舊重點揭示一下大壯名(míng)城的風險點

風險1：樓距密度大

說到樓距，諾居網為(wèi)了更直觀剖析這個問題，曾有(yǒu)同事親訪項目工(gōng)地，進行實拍。以下為(wèi)當日所拍照片。

風險2：名(míng)字、外立面有(yǒu)點土

新(xīn)時代的購(gòu)房者們，越來越看重樓盤的名(míng)字和外立面。尤其是對于一些本來就不熟悉該地段，沒有(yǒu)既有(yǒu)認同感的購(gòu)房者的第一感覺和認可(kě)度也會有(yǒu)較大影響，這都是實打實的消費者心理(lǐ)。變成二手之後，失去了媒體(tǐ)機器的幫助，名(míng)字喊出來不好聽還帶點遲疑和羞澀，那潛在接盤者對這個樓盤的好感度難免會打一點折扣。（二手買家通常一開始就是按照價格區(qū)間篩選區(qū)域和樓盤，比如說你最開初在茫茫闆塊海中(zhōng)選房的時候，肯定也是富力越秀保利這些大牌子首先引起你的注意）

這種缺陷，是需要等到所在的地段價值上升為(wèi)購(gòu)房者們對其價值擁有(yǒu)普遍共識的地段，才能(néng)足以填補的。畢竟一個學(xué)位好的天河區(qū)房子你也不會太在意它的造型和稱呼。

咖啡+亮黃色外立面（雖然有(yǒu)人覺得像鼎峰）

鼎峰外立面

風險3：南向看馬路、北向沒太陽

已售的A6-A9棟和在售的A10-A11棟，南向和北向都分(fēn)别有(yǒu)自身的硬傷。

南向：非常靠近主幹道開泰大道，大概30米左右的距離。目前噪音還不是太明顯是因為(wèi)這段路紅綠燈比較多(duō)，假如往後開泰大道-科(kē)豐路立交建成，車(chē)速提升之後，噪音就難免會有(yǒu)所增加了。

開泰大道-科(kē)豐路立交

北向：由于在售一期整體(tǐ)容積率較高，導緻8-9棟北向近乎握手樓樓距、10-11棟樓距目測也不到30米，由于樓距窄，大部分(fēn)樓層終年不見陽光，夏濕冬冷，會是一個比較大的煩惱。

大壯名(míng)城一期航拍圖

較為(wèi)密集的樓棟分(fēn)布

A6-A7：南向樓下有(yǒu)“大型生鮮超市”

A8-A9：南向有(yǒu)三十米高的手機信号塔，北向與A3棟目測隻有(yǒu)15-20米左右距離；

A10-A11:南向地面有(yǒu)地鐵風井，北向與樓王距離目測30米左右。

樓盤周邊不利因素圖示

風險4：戶型設計中(zhōng)庸，贈送面積少

不像其他(tā)大型開發商(shāng)那樣，動辄送一個次卧，79-87平方可(kě)以做到三房，108-115平方可(kě)以做到四房，大壯名(míng)城的戶型都是中(zhōng)規中(zhōng)矩的74方兩房、93/95/104方三房、120方四房，充其量就是贈送入戶花(huā)園和各個房間的飄窗，可(kě)能(néng)是三梯六戶的緣故，套内率大概就隻有(yǒu)不到78%，比起市面上目前主流的通過N+1房實現90%左右的套内實用(yòng)率的創新(xīn)戶型，還是差了一些。

大壯名(míng)城樓棟平面圖

風險5：近期交通不便

道路交通方面，雖然大壯名(míng)城與珠江新(xīn)城、金融城、琶洲CBD鐵三角的直線(xiàn)距離僅十多(duō)公(gōng)裏，但是由于市區(qū)到科(kē)學(xué)城的東西向道路設計問題，并沒有(yǒu)一條直線(xiàn)的高、快速路可(kě)以直達科(kē)學(xué)城，必須走幾個直角轉彎，故實際上走起來其實差不多(duō)有(yǒu)20多(duō)公(gōng)裏，即便踩盡油門，耗時也接近一小(xiǎo)時。（在此呼籲安(ān)全駕駛）

由于大壯名(míng)城附近并沒有(yǒu)高速出入口，隻能(néng)在保利天彙旁邊的大觀路出口就離開高速，進入科(kē)學(xué)城後，内部道路紅綠燈衆多(duō)，甚至會比同一闆塊、正處于東二環高速出入口、距離市區(qū)遠(yuǎn)幾公(gōng)裏的鼎峰、羅蘭的交通還要不便。甚至還比不上長(cháng)嶺居。

軌道交通方面，目前最近的6/21号線(xiàn)蘇元站距離項目接近1km，唯其中(zhōng)大部分(fēn)道路可(kě)以借道萬達廣場，相比雲埔和長(cháng)嶺居那種純荒郊野嶺道路，走起來體(tǐ)感會略微沒那麽辛苦。

另外就是21号線(xiàn)員村換乘的問題了，坐(zuò)過21号線(xiàn)的朋友應該都知道，地鐵從第一天開通之時，就已經呼籲早高峰乘坐(zuò)21号線(xiàn)進城在蘇元站轉6号線(xiàn)，員村基本上半小(xiǎo)時内是不可(kě)能(néng)順利上到五号線(xiàn)的。因此假如你先徒步15-20分(fēn)鍾到達蘇元站，坐(zuò)上蝸牛般的6号線(xiàn)，基本上出城（以天河為(wèi)例）時間不會低于一小(xiǎo)時。而七号線(xiàn)最快也需要等到2025才能(néng)坐(zuò)上。

風險6：新(xīn)建學(xué)校兩校區(qū)相隔略遠(yuǎn)

大壯名(míng)城的配套學(xué)校時分(fēn)開南北校區(qū)的，分(fēn)别為(wèi)36班規模，靠近目前開盤的融資區(qū)一期的南校區(qū)需要接收因暹崗小(xiǎo)學(xué)拆除遷入的學(xué)生，假如前期入住率低，學(xué)位可(kě)能(néng)不會太緊張，但随着入住率慢慢上升，而這個盤大部分(fēn)買家都是沖着“名(míng)校學(xué)位”來的，适齡兒童數量激增的話，有(yǒu)可(kě)能(néng)會導緻學(xué)位緊缺而需要到北校區(qū)上學(xué)，甚至被統籌到聯和街(jiē)其他(tā)學(xué)校上學(xué)的情況，姑且不談這所“名(míng)校”實際教學(xué)水平是否能(néng)如其名(míng)，但看孩子上學(xué)的便捷度已經是這一個非常值得關注的風險點。

說完風險點，下面來說說大壯的一些優勢吧。

優勢一：總部紮堆的城市界面

首先，大壯名(míng)城處于一個四面八方都被寫字樓、研發總部包圍的位置，基本上是科(kē)學(xué)城寫字樓租金最貴、企業總部分(fēn)布最密集的地方，房源絕對不愁出租，而租金也不低，例如金峰的嶺南山(shān)畔的三房就租到了7-8k。而且這裏的城市面貌，是除了區(qū)府一圈以外最像一個大城市的地方，非常适合喜歡城市界面的購(gòu)房者。

科(kē)學(xué)城企業分(fēn)布圖

除了現有(yǒu)的寫字樓、綜合體(tǐ)，未來還有(yǒu)一大波在建：最為(wèi)期待的是凱德(dé)星貿廣場，因為(wèi)這是科(kē)學(xué)城至今第一個比較知名(míng)的商(shāng)業地産(chǎn)品牌進駐，它還包含了國(guó)際高端服務(wù)式公(gōng)寓品牌—雅詩閣公(gōng)寓，這是繼天河以後廣州第二個行政區(qū)擁有(yǒu)雅詩閣；其次就是科(kē)學(xué)城站廣場，由三棟100-150米的地标性寫字樓+商(shāng)業綜合體(tǐ)；還有(yǒu)号稱200米高的廣州農商(shāng)行總部，最近已開工(gōng)但不怎麽期待的大壯映日廣場，參考大壯國(guó)際以後，就當比什麽都不建、長(cháng)草(cǎo)好看一點，這一系列綜合體(tǐ)都是環繞着暹崗而建的。

優勢二：新(xīn)建軌道交通預期

在建7号線(xiàn)二期的科(kē)豐路站就在小(xiǎo)區(qū)門口，開通之後可(kě)以兩站到達未來設置于姬堂站的黃埔高鐵站；三站到大沙東可(kě)轉5号線(xiàn)；四站到裕豐圍可(kě)轉13号線(xiàn)。

另外還有(yǒu)一條有(yǒu)軌電(diàn)車(chē)規劃沿開泰大道敷設，預計會有(yǒu)效提高大壯名(míng)城到蘿崗其他(tā)闆塊的通行效率。

沒了……優勢就隻有(yǒu)這些……

最後來分(fēn)析一下在售的10、11棟各戶型優劣：

首先，10、11兩棟為(wèi)相連塔樓，10棟整體(tǐ)朝向正南偏西，11棟整體(tǐ)朝向偏東南。兩棟戶型分(fēn)布都是一樣的，01、02為(wèi)南向豎廳95方三房兩衛，04、05為(wèi)北向豎廳104方三房兩衛，03、06為(wèi)兩翼南北通橫廳93方三房兩衛。

由于西面為(wèi)小(xiǎo)區(qū)出入口，故10棟03戶型為(wèi)西側三面單邊，次卧樓距大概26米，但陽台受02戶型遮蓋；11棟06戶型為(wèi)東側三面單邊，樓距陽台受01戶型遮蓋，但次卧樓距也在20米以上。

比較不爽的就是10棟06和11棟03，屬于天井戶型，在兩棟塔樓的最中(zhōng)間，而且受前面豎廳戶型遮擋。

第二不爽的是10棟01、11棟02，次卧窗對窗距離大約隻有(yǒu)10米，适合一家人同時買下兩套，吃飯直接開窗向對面喊或者向對面招手就可(kě)以了。

因此，無論是朝向、景觀、樓距最佳的都是11棟01，其次是10棟02，故它們單價也是最貴的。

綜合來說，我認為(wèi)大壯名(míng)城現階段售價沒有(yǒu)跳漲，是因為(wèi)一期，尤其是6-11棟硬傷實在不少，後面2-5棟開盤、疊加華師附開學(xué)和市場行情進一步高漲，價格可(kě)能(néng)會全面進入5字頭。而在現階段入手6-11棟，主要還是以其他(tā)不利因素為(wèi)犧牲，押注一個地段增值的潛力。