時代香樹裏 過度吹捧 無配套神速出貨 您中(zhōng)招了嗎？

時代香樹裏項目是時代中(zhōng)國(guó)在黃埔區(qū)科(kē)學(xué)城的第四個項目，其他(tā)三個是時代春樹裏、時代天境和時代天韻。

由于時代香樹裏和時代春樹裏的名(míng)字實在太像，有(yǒu)些自媒體(tǐ)還寫錯了名(míng)字，有(yǒu)讀者還嘲諷不如取個夏樹裏、秋樹裏、冬樹裏還容易區(qū)分(fēn)。這些都是題外話了，今天樓主測評的盤又(yòu)回到了黃埔科(kē)學(xué)城，而且根據跑盤順序，後面還有(yǒu)兩個時代的盤要做測評。

時代香樹裏位于黃埔區(qū)香雪(xuě)大道，在孟田村和下中(zhōng)村隔壁，屬于科(kē)學(xué)城。

2020年12月1日，黃埔區(qū)發布《廣州科(kē)學(xué)城提升規劃深化設計》，公(gōng)布了黃埔區(qū)用(yòng)地規劃、空間結構、産(chǎn)業組團布局、道路交通系統、生态網絡結構、公(gōng)共服務(wù)核心等多(duō)項規劃設計圖。

擴容7倍後的廣州科(kē)學(xué)城總面積約145平方公(gōng)裏，包含原科(kē)學(xué)城、雲埔工(gōng)業區(qū)、東區(qū)、永和開發區(qū)、長(cháng)嶺居以及廣石化等地區(qū)，将打造成為(wèi)具(jù)有(yǒu)國(guó)際影響力的中(zhōng)國(guó)“智造中(zhōng)心”，并實現國(guó)際創享智造谷，灣區(qū)生态智慧城的發展願景。

整個科(kē)學(xué)城，将沿總部經濟帶，串聯政文(wén)綜合服務(wù)中(zhōng)心、綜合服務(wù)中(zhōng)心、産(chǎn)業服務(wù)中(zhōng)心、形成多(duō)核驅動的發展強軸，為(wèi)黃埔創新(xīn)發展提供強勁動力。其将結合重要交通廊道，串聯多(duō)組團發展，形成“一環、三心、雙軸、多(duō)片區(qū)的總體(tǐ)結構”。其中(zhōng)，時代香樹裏位于“三心”的政文(wén)綜合服務(wù)中(zhōng)心片區(qū)。

▲區(qū)位地圖（近景）

▲區(qū)位地圖（遠(yuǎn)景）

2020年7月28日，時代中(zhōng)國(guó)以10.6億元競得開蘿大道以東、香雪(xuě)大道以北LGPQ-D2-1地塊，扣除配建，成交樓面價1.6萬元/㎡。

時代香樹裏前面有(yǒu)一條香雪(xuě)大道，旁邊則是三條規劃路環繞，方便業主進出。香雪(xuě)大道是蘿崗一條次幹道，連接水西路和玉岩路，全長(cháng)5.4公(gōng)裏，呈東西走向，雙向六車(chē)道。

離項目最近的地鐵站是6号線(xiàn)香雪(xuě)站，駕車(chē)距離1.2公(gōng)裏，步行20分(fēn)鍾，走路意義不大，需要共享單車(chē)或者電(diàn)動車(chē)代步。項目前面是在建中(zhōng)的黃埔2号有(yǒu)軌電(diàn)車(chē)軌道，附近是該線(xiàn)路的下中(zhōng)路站。

項目前面配建有(yǒu)11萬㎡商(shāng)業綜合體(tǐ)，業主下樓就可(kě)以買到生活用(yòng)品。離項目1公(gōng)裏範圍有(yǒu)飛晟彙、香雪(xuě)城、銳豐中(zhōng)心、奧園廣場等商(shāng)業綜合體(tǐ)，旁邊的蘿峰舊改将進一步提升周邊城市環境和商(shāng)業氛圍。

沒有(yǒu)配建學(xué)校，這是該項目的短處。附近有(yǒu)蘿峰小(xiǎo)學(xué)，該小(xiǎo)學(xué)2020年一年級招6個班，招生地段是孟田村、華甫村、羅坎村及蘿峰、荔紅範圍内符合政策的适齡兒童，也就是附近幾個村的配套小(xiǎo)學(xué)。

值得一提的是項目步行700米就可(kě)以到黃埔區(qū)圖書館總館（香雪(xuě)館）。該館占地面積1.4萬㎡、建築面積1.2萬㎡，現有(yǒu)藏書量15萬冊。未來業主帶小(xiǎo)孩去圖書館借書比較方便。

▲黃埔區(qū)圖書館（香雪(xuě)館）

時代香樹裏占地面積2.34萬㎡，建築面積9.76萬㎡，容積率2.92，綠化率35%，隻有(yǒu)4棟樓，共658戶，屬于小(xiǎo)體(tǐ)量的樓盤。

▲時代香樹裏效果圖

項目北側依傍3000畝自然山(shān)體(tǐ)，3、4号樓靠近山(shān)體(tǐ)，北向望山(shān)，南向望小(xiǎo)區(qū)花(huā)園；1、2号樓靠近規劃路，南向望待建的商(shāng)業綜合體(tǐ)，離香雪(xuě)大道200米，路面的車(chē)輛噪音對該樓棟影響不大。項目距離蘿崗香雪(xuě)公(gōng)園約1.8公(gōng)裏，這個公(gōng)園在黃埔也算比較有(yǒu)名(míng)，春節前後到此觀賞梅花(huā)的人絡繹不絕。

項目北部自然山(shān)體(tǐ)後面是濟廣高速，景觀并不好。樓主在現場踩盤時，感覺最漂亮的就是香雪(xuě)大道，而周邊現狀基本以農田菜地為(wèi)主，村落遍布山(shān)腳。不過旁邊的蘿峰村舊改在黃埔區(qū)三年舊改計劃内，新(xīn)業主需要等多(duō)幾年，這裏才能(néng)完全改變目前雜亂的村落面貌。

▲自然景觀

12月26日該項目對外開放營銷中(zhōng)心，并同步正式認籌。首期推1-3棟建面約79-108㎡三至四房，約600套住宅。其中(zhōng)最搶手是87㎡三房戶型，由于朝向最好，首期推出的貨量基本被訂完。

下面看看87㎡三房戶型，為(wèi)豎廳設計，方正三房加兩個衛生間，大廳陽台和兩個卧室全南向，沒有(yǒu)多(duō)餘浪費的地方，小(xiǎo)巧精(jīng)緻，滿足夫妻小(xiǎo)孩和老人一家三代人居住，更是剛需在黃埔科(kē)學(xué)城的上車(chē)之選。

▲87㎡三房兩廳兩衛

108㎡3+1戶型有(yǒu)點奇怪，橫廳設計，但它的多(duō)功能(néng)空間占了側邊陽台，如果作(zuò)為(wèi)大廳的延伸區(qū)有(yǒu)點不倫不類，改為(wèi)卧室更加合适。其實想怎麽改看業主自己，業主最清楚自己需要什麽空間。

▲108㎡3+1房兩廳兩衛

時代香樹裏所在的香雪(xuě)闆塊，有(yǒu)很(hěn)多(duō)大家熟悉的樓盤，品秀星樾、合生中(zhōng)央城、東荟城，還有(yǒu)它的兄弟(dì)盤時代春樹裏。對比這些樓盤，時代香樹裏是高個子裏的矮子，它的對手都是大盤，有(yǒu)地鐵車(chē)輛段上蓋物(wù)業，也有(yǒu)舊改項目。

在配套方面，時代香樹裏沒有(yǒu)優勢，離香雪(xuě)地鐵站比較遠(yuǎn)，2号有(yǒu)軌電(diàn)車(chē)也沒建成。沒有(yǒu)配建學(xué)校，對口大概率是村小(xiǎo)蘿峰小(xiǎo)學(xué)，對于有(yǒu)學(xué)位需求的買家來說不是一個好的學(xué)位房。

▲時代香樹裏

目前現狀城市界面比較差，大片的菜地和連綿不斷的山(shān)峰，有(yǒu)點住在山(shān)區(qū)的感覺。未來蘿峰村舊改大拆大建期間，來來往往的泥頭車(chē)也非常影響周邊的居住環境，估計要五年後才能(néng)有(yǒu)個較為(wèi)舒适的環境。

該項目的優勢是處于科(kē)學(xué)城，按照科(kē)學(xué)城的建設速度，随着生活配套的完善将帶動片區(qū)房價上漲。據銷售消息，本次首期推1-3棟建面約79-108㎡三至四房，均價3.4-3.9萬/㎡。在科(kē)學(xué)城衆多(duō)樓盤中(zhōng)，價格适中(zhōng)，相對于有(yǒu)配套學(xué)位的樓盤來說優勢不大。