中(zhōng)國(guó)最大CBD 魚珠、琶洲、金融城 合體(tǐ)！

魚珠也一直有(yǒu)着廣州版金絲雀碼頭的美譽。

經過多(duō)年的改造升級，金絲雀碼頭已經成為(wèi)彙豐銀行、花(huā)期銀行在歐洲的總部所在地，其摩天大樓與總部企業的數量絲毫不輸倫敦金融城。

魚珠的成長(cháng)速度同樣驚人，自央企保利2015年進駐之後，魚珠片區(qū)徹底激活，2017年與金融城合體(tǐ)并稱“第二CBD”，2020年又(yòu)與琶洲、金融城、大學(xué)城合體(tǐ)，一起納入“廣州人工(gōng)智能(néng)與數字經濟試驗區(qū)”。

經過兩次“合體(tǐ)”，魚珠的朋友圈是越來越高大上了。玩什麽不重要，重要的是和誰玩，這就是圈層的力量。

01

魚珠隧道重要進展

最近，魚珠和它的朋友圈在融合發展方面又(yòu)搞出兩個動作(zuò)。

一是魚珠隧道（原魚琶隧道）開始征詢意見公(gōng)示，二是金融城與魚珠片區(qū)融合區(qū)征詢意見公(gōng)示。

11月5日，廣州規劃和自然資源局官網發布《魚珠隧道（原魚琶隧道）工(gōng)程控制性詳細規劃修正開始征詢意見公(gōng)示》，這意味着魚珠隧道獲得重要進展。

據規劃，琶魚隧道南起新(xīn)港東路，采用(yòng)隧道形式下穿珠江，在珠江北岸下穿魚珠碼頭地塊及現狀黃埔大道東後接地，随後向北以橋梁形式接入茅崗立交。道路紅線(xiàn)寬60米，設計車(chē)速為(wèi)50公(gōng)裏/小(xiǎo)時，采用(yòng)雙向六車(chē)道盾構隧道，道路等級為(wèi)城市主幹路。

魚珠隧道（原魚琶隧道）建成後，将是廣州中(zhōng)心城區(qū)又(yòu)一重要過江通道。屆時，琶洲與魚珠兩大商(shāng)務(wù)區(qū)可(kě)實現5分(fēn)鍾互通，實現科(kē)學(xué)城、金融城、魚珠與琶洲、大學(xué)城、國(guó)際創新(xīn)城的高快速聯系。在此意義上，廣州第三中(zhōng)軸更加醒目。

魚珠隧道（原魚琶隧道）的重要性可(kě)以通過以下示意圖來展示：

如圖所示，魚珠隧道堪稱畫龍點金之筆(bǐ)，它将第二CBD（魚珠片區(qū)）和琶洲打通，然後與珠江新(xīn)城形成一個閉環效應。實現“黃金三角區(qū)”的無縫對接與深度合體(tǐ)，這可(kě)以視為(wèi)對天河CBD的一次擴容。

大家知道現有(yǒu)的天河CBD已經非常厲害了，如果再擴容，就更加無敵了。

根據中(zhōng)國(guó)社科(kē)院《商(shāng)務(wù)中(zhōng)心區(qū)藍皮書：中(zhōng)國(guó)商(shāng)務(wù)中(zhōng)心區(qū)發展報告No.5（2019）》的數據，天河CBD的産(chǎn)值達到3182億元，排名(míng)全國(guó)第一（陸家嘴未參與排名(míng)）。如果再算上魚珠、琶洲兩大商(shāng)務(wù)區(qū)的産(chǎn)值，廣州有(yǒu)望建成全國(guó)最大的CBD集群。

02

「金融城-魚珠融合區(qū)」來了

除了和琶洲的融合發展加速，魚珠與一街(jiē)之隔的金融城，也宣布再度“合體(tǐ)”。

11月4日，廣州規劃和自然資源局貼出了兩則征詢意見公(gōng)示：《人工(gōng)智能(néng)與數字經濟試驗區(qū)金融城與魚珠片區(qū)融合區(qū)城市設計優化及控制性詳細規劃調整征詢意見公(gōng)示》。

注意，在這個公(gōng)示中(zhōng)，首次出現“金融城與魚珠片區(qū)融合區(qū)”這個表述，這個融合區(qū)在哪裏呢(ne)？

根據規劃圖，“金融城與魚珠融合區(qū)”實際上就是金融城東區(qū)，此次沒有(yǒu)提及東區(qū)，而是以融合區(qū)來代指，說明金融城和魚珠融合發展的重要性，也可(kě)以視為(wèi)是金融城對魚珠抛出的一個橄榄枝。

畢竟，兩個商(shāng)務(wù)區(qū)彼此接壤，隻有(yǒu)一街(jiē)之隔，融合發展是遲早的事情。

根據規劃，“金融城-魚珠融合區(qū)”以環城高速為(wèi)界，分(fēn)為(wèi)東西兩個TOD組團，如下圖所示：

西面為(wèi)科(kē)技(jì )金融創新(xīn)組團，将以科(kē)技(jì )金融、數字經濟總部辦(bàn)公(gōng)功能(néng)為(wèi)主，同時統籌落實車(chē)陂村住宅、物(wù)業複建安(ān)置需求，為(wèi)鄰近就業人口提供居住配套及商(shāng)業服務(wù)；

東面為(wèi)綜合商(shāng)務(wù)辦(bàn)公(gōng)組團，以商(shāng)務(wù)辦(bàn)公(gōng)、綜合商(shāng)業功能(néng)為(wèi)主，依托三溪地鐵站，聚集數字娛樂等總部，配套高端居住生活配套，以打造現代活力的産(chǎn)業空間。

另外，「融合區(qū)」還增加了兩條地鐵，新(xīn)增了兩個站點，分(fēn)别是23号線(xiàn)（已納入新(xīn)一輪軌道交通線(xiàn)網規劃）和25号線(xiàn)（規劃中(zhōng)）。

也就是說，未來的金融城-魚珠融合區(qū)（金融城東區(qū)），将成為(wèi)一個4條地鐵彙聚的大樞紐，并且将擁有(yǒu)5個地鐵站。

可(kě)見，這個「融合區(qū)」的含金量是非常高的，它雖然屬于金融城片區(qū)，但布局的産(chǎn)業集群是科(kē)技(jì )金融、數字經濟，這也是金融城為(wèi)什麽可(kě)以與琶洲一起納入廣州人工(gōng)智能(néng)與數字經濟區(qū)的重要原因。

與琶洲修跨江隧道，與金融城共建融合發展區(qū)，魚珠的“外交能(néng)力”不是一般的強，朋友圈陣容不是一般的高。當然，這也是貫徹落實“廣州人工(gōng)智能(néng)與數字經濟試驗區(qū)”的必然要求，魚珠必須順勢而為(wèi)。

03

銷冠為(wèi)什麽總是魚珠港？

得天獨厚的區(qū)位優勢，外加強大的資源連接能(néng)力，以及央企保利的精(jīng)心運營，位于魚珠片區(qū)的保利魚珠港長(cháng)期穩居廣州商(shāng)辦(bàn)項目的銷冠。

以下是今年1月到10月份廣州商(shāng)辦(bàn)項目的成交量排名(míng)，排在榜首的還是魚珠港，無論是成交面積還是成交金額都穩居全市第一。

可(kě)見，優質(zhì)資産(chǎn)永遠(yuǎn)不愁賣。大環境好的時候，優質(zhì)資産(chǎn)自然是萬人迷，大環境不好的時候，資本也更青睐于用(yòng)優質(zhì)資産(chǎn)避險。

然而，買家常有(yǒu)，而優質(zhì)資産(chǎn)不常有(yǒu)。

而在龍頭企業們的“瘋狂安(ān)利”下，保利魚珠港的網紅稀缺産(chǎn)品——臨江小(xiǎo)獨棟，就是典型的、不可(kě)多(duō)得的優質(zhì)資産(chǎn)，大部分(fēn)已被遊戲、教育等新(xīn)興行業的龍頭購(gòu)買，目前僅剩最後一棟：

保利魚珠港生态江景獨棟（實景圖）

在寸土寸金的中(zhōng)心城區(qū)，能(néng)擁有(yǒu)一套小(xiǎo)獨棟辦(bàn)公(gōng)，是很(hěn)奢侈、很(hěn)罕見的的，但這背後又(yòu)有(yǒu)着強烈的市場需求。

要知道，魚珠未來的主導産(chǎn)業是人工(gōng)智能(néng)和數字經濟，而獨棟寫字樓，正是這些高科(kē)技(jì )從業者青睐的辦(bàn)公(gōng)形态。像矽谷、中(zhōng)關村的工(gōng)程師和科(kē)學(xué)家，都是低密度獨棟寫字樓的“忠實粉絲”。

在此意義上，魚珠的未來将不僅僅是金絲雀碼這樣的CBD，而更多(duō)的是要成為(wèi)像中(zhōng)關村、深圳灣、琶洲那樣的數字經濟制高點。

如何才能(néng)站在風口上飛？考驗的不僅僅是資金實力，更多(duō)的是眼光和行動力。