保利天彙與保障性住房的樓距對比

保利天彙與保障性住房的樓距對比

買一手新(xīn)房和二手房的最大區(qū)别，是買二手可(kě)以以一個較為(wèi)公(gōng)允的價格入手，而價格通常已反映了所見即所得的優點、硬傷、市場對該樓盤的認可(kě)度。

而一手更多(duō)的會是開發商(shāng)團隊基于短期市場的氛圍，供求，政策，自身資金面等等。由于目前大多(duō)數一手樓盤都采取認籌、搖号的方式出售，很(hěn)多(duō)人甚至連小(xiǎo)區(qū)布局、周邊利弊因素都并不全然知曉，拿(ná)着幾張3D效果圖就上了。

這當中(zhōng)便包含了很(hěn)多(duō)很(hěn)多(duō)未知的要素，未來出售時，接盤者可(kě)不是拿(ná)着效果圖就買了，對于一些你買入時看不到而接盤者會看到的硬傷，會如何影響房子的價值，這一不确定性就是風險。

而當你買入一手房的時候，要是橫向對比其他(tā)同樣條件、包含了同樣風險的二手房，但你買入的價格卻比它高出一截，這就是相當于為(wèi)情緒溢價埋單。要知道，産(chǎn)品設計、軟裝(zhuāng)是毫無價值的。

本章就來剖析一下保利天彙的一大硬傷：樓距。天彙由于坐(zuò)落在岑村機場的限高區(qū)域，又(yòu)是小(xiǎo)新(xīn)塘的舊改融資地塊，項目成本高之餘，又(yòu)被限制了往上要利潤的空間，就隻能(néng)夠在容積率允許的範圍内，盡量多(duō)建幾棟房子。導緻其樓距普遍偏窄。

天彙一期：樓距13米~39米

先來回顧一下一期，按照規劃圖上比例尺，多(duō)棟樓與樓之間的最小(xiǎo)樓僅約13米，最大樓距是4棟和6棟之間，但也隻有(yǒu)約39米。如下圖：

天彙二期：樓距30~50米

而二期的樓距目測比一期好一點，最大樓距有(yǒu)50多(duō)米，最小(xiǎo)的也有(yǒu)30多(duō)米。如下圖：

最後看看即将開盤的三期，由于三期的住宅樓棟規劃并沒有(yǒu)發布，故隻能(néng)通過圖上的幼兒園與二期1、2棟的樓距标識，再通過圖上比例尺來嘗試反推其樓距。

其中(zhōng)最慘不忍睹的必然是7-10棟，樓距15米左右，而且L字形形成半天井格局，俨然一副老式公(gōng)房的景象。而樓距最寬闊的自然就是5、6棟東向越過幼兒園往上的樓層了，目測超過100米。

保利天彙三期的估算樓距

除了樓距之外，梯戶比也是影響居住體(tǐ)感的另一個重要因素，根據樓層平面圖，目前即将開售的幾棟，樓戶比為(wèi)2梯7戶。

其中(zhōng)最經典就是以上11、12棟，03的主陽台正對着02的衛生間側窗、02的N房能(néng)直望03的衛生間；01的“+1陽台房”正對着07的衛生間窗戶。如下圖：

其實就這麽看圖，貌似也沒有(yǒu)什麽視覺沖擊感，俗話說沒有(yǒu)對比就沒有(yǒu)傷害，故本人特地找來幾個公(gōng)租房、限價房社區(qū)的樓距比較一下。

先看看蘿崗和苑二期，樓距約55-71米。如下圖：

大湧安(ān)置房，樓距約50-70米。如下圖：

棠下新(xīn)墟村複建安(ān)置房，最小(xiǎo)樓距約26米，最大樓接近60米。

綜上，對于買房來說，樓距是一個重要的參數；把保利天彙的樓距與保障性住房對比一下，大家就一目了然了。

一個是平均總價400~500萬的商(shāng)品房，另一邊，是政府的保障性住房.....

當然，不能(néng)說天彙比不上保障性住房，畢竟是地段很(hěn)不錯的商(shāng)品房；考慮到天彙是20多(duō)的層高（60米樓高），樓間距低些是正常的，上述提到的保障性住房一般是80米樓高的，所以相應地樓間距是高些。

總的來說，保利天彙從參數看，它是剛需定位的産(chǎn)品設計；但價格方面呢(ne)，現在似乎賣出一個改善産(chǎn)品的定價。

隻是說，你願意買天彙，需要知道它密度高這個缺點，必然會影響到居住舒适性的。

其次，就是噪音問題了，如下圖：

西側是大觀路，在貨車(chē)噪音；南側有(yǒu)可(kě)能(néng)是雙向4車(chē)道，或雙向6車(chē)道，也有(yǒu)一定噪音。

如果說最好的樓棟，就是上圖藍圈的樓棟，5棟，6棟，7棟最好，12棟和11棟次之。

至于8棟，9棟，10棟的L型握手樓，就噪音與密度高齊備了。

大家根據上面的不利因素自已篩選吧。

一期4萬多(duō)的均價，大家即使知道密度高，但考慮到在天河的這個價格，也能(néng)捂嘴說一句真香。

那現在5.5萬均價呢(ne)，大家又(yòu)怎麽看？